Sẽ có căn hộ giá 500 triệu đồng/m2 ở thủ Thiêm?

13-12-2021 10:09:50 | Bất động sản
In bài viết
Sẽ có căn hộ giá 500 triệu đồng/m2 ở thủ Thiêm?

Sẽ có căn hộ giá 500 triệu đồng/m2 ở thủ Thiêm?

Với việc trúng đấu lô đất hơn 10.000 m2 với giá 24.500 tỷ đồng, thị trường đặt ra câu hỏi về bài toán tài chính và hiệu quả đầu tư của Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho tài sản này.

Kết quả cuộc đấu giá 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong ngày 10/12 vừa qua nhanh chóng gây xôn xao thị trường bất động sản Việt Nam với giá trị trúng đấu quá lớn.

Kết quả, TP.HCM thu về 37.346 tỷ đồng cho ngân sách, cao gấp hơn 7 lần so với giá khởi điểm. Đặc biệt, lô đất 3-12 với diện tích 10.015 m2 đã được Tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu giá thành công với con số cao bất ngờ – 24.500 tỷ đồng.

Chưa kể đến sự thắc mắc về nguồn tiền tương đương với vốn điều lệ của một ngân hàng tầm trung, nhiều chủ đầu tư bất động sản lớn trên thị trường đều đặt câu hỏi về phương án phát triển và đầu tư đối với lô đất này của ông lớn bất động sản đến từ phía Bắc.

Giá căn hộ sẽ lên đến 500 triệu/m2?

Ông T., lãnh đạo một tập đoàn đang phát triển nhiều dự án căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM đã dùng từ “choáng váng” với mức giá đấu thành công 4 lô đất tại Thủ Thiêm ngày 10/12.

“Chúng tôi cũng là một trong những đơn vị đăng ký tham gia đấu giá. Ban đầu, mức giá mà công ty dự tính cao lắm chỉ đến 200 triệu đồng/m2, nhưng kết quả giá chốt gấp 6-7 lần. Thực sự, tôi không hiểu các đơn vị trúng thầu sẽ phát triển kiểu gì để có lãi khi mà giá đất đã quá cao như vậy”, vị này nói

Về lô 3-12 có diện tích 10.000 m2 được chốt giá 24.500 tỷ đồng, tức là trung bình 2,45 tỷ đồng/m2 đất, thì dựa vào đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lô đất 3-12 có tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn.

Như vậy, giá mỗi căn hộ là khoảng 42,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 340 triệu đồng/m2 với tỷ lệ xây 80% GFA. Đây là mức giá chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp.

Phân tích về tính hiệu quả của lô đất này, ông T. cho rằng với mức chi phí gần 400 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm chi phí xây dựng, cảnh quan, thương hiệu quản lý), chủ đầu tư bắt buộc phải bán sản phẩm hoàn thiện tối thiểu ở mức 500 triệu đồng/m2.

Lô đất 3-12 có diện tích hơn 10.000 m2 được mua với giá 24.500 tỷ đồng trong khi lô đất 3-8 rộng 8.500 m2 bán đấu giá thành công ở mức 4.000 tỷ đồng. Ảnh: Chí Hùng.

“Mức giá bán này rất thách thức, bởi thị trường căn hộ cao cấp năm sau sẽ còn khó khăn. Chưa kể, giá căn hộ ở khu vực trung tâm quận 1 còn không tới mức này, trong khi giá mặt bằng chung của các dự án cận kề ngay tại Thủ Thiêm hiện cũng chỉ dao động trên dưới 100 triệu đồng/m2. Tôi nghĩ, bài toán có lãi cho các đơn vị trúng đấu giá đợt này phải vài năm nữa, thậm chí tới 10 năm, khi mà toàn bộ Thủ Thiêm đã phát triển đồng bộ”, vị này nhận định.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản có tiếng khác ở TP.HCM cũng cho biết ông có ý định tham gia đợt đấu giá này, nhưng cuối cùng đã rút lui.

“4 lô đất liền kề này khá hấp dẫn về địa thế, nhưng tôi nhận thấy điều bất lợi là nhiều đơn vị trúng đấu giá với mức giá chênh lệch, sau này mỗi ông lại tung ra mức giá bán sản phẩm khác nhau, dẫn đến khó kiểm soát mặt bằng chung về giá ngay tại khu vực này. Do đó, nếu đã quyết tâm làm, thì phải gom hết 4 lô này lại. Chưa kể, trúng được lô diện tích lớn còn dễ làm, chứ mấy lô diện tích nhỏ, hệ số xây dựng thấp, mà giá đấu quá cao như vậy làm sao có lời”, vị này nói.

Liệu “bong bóng” bất động sản có hình thành?

Một trong những điều mà nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản tỏ ra lo lắng sau khi kết thúc buổi đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm là mức giá trúng đấu quá cao này sẽ kéo theo một đợt giá đất tăng mạnh trong tương lai gần, khiến họ khó mua được quỹ đất để phát triển dự án.

Trong phiên đấu giá lô đất 3-12 có 15 đơn vị tham gia đấu giá với những cái tên quen thuộc của thị trường như Capitaland, Bất động sản Hà An, Phát Đạt, Quốc Lộc Phát…

Tuy nhiên, các chủ đầu tư này đều nhanh chóng dừng lại sau lượt trả giá thứ 5 với mức 8.800 tỷ đồng. Theo một chuyên gia về lĩnh vực M&A quỹ đất với nhiều năm thực hiện giao dịch tại TP.HCM, chủ đầu tư nước ngoài khi tìm kiếm quỹ đất chỉ bỏ ra tối đa khoảng 6.000 tỷ đồng cho lô đất đẹp nhất.

Hệ số sử dụng đất và diện tích thương phẩm của 4 lô đất trong đợt đấu giá ngày 10/12. Biểu đồ: TL.

Ngoài ra, ông nhấn mạnh dòng sản phẩm nhà ở siêu sang tại Việt Nam đang tăng trưởng khá mạnh nhưng số lượng không nhỏ, trong khi nhóm khách hàng có thể mua những sản phẩm giá trị lớn như vậy không nhiều. Vì vậy, việc phát triển và định vị sản phẩm đòi hỏi một sự cân nhắc kỹ lưỡng trong dài hạn của mỗi chủ đầu tư.

“Không thể phủ nhận rằng các doanh nghiệp nước ngoài định vị sản phẩm tốt hơn rất nhiều so với các chủ đầu tư Việt Nam. Họ cũng là những người trực tiếp đứng ra phát triển dự án và đưa ra sản phẩm cuối cùng. Chính vì vậy, họ sẽ chỉ cân nhắc chi phí đất ở mức vừa phải và hợp lý”, chuyên gia về quỹ đất này phân tích thêm.

Ông cho rằng kết quả cuộc đấu giá này sẽ tác động mạnh đến mặt bằng giá đất tại khu vực Thủ Thiêm và vùng lân cận. Trong một kịch bản xấu, nếu không có sự khuyến nghị và quản lý chặt chẽ của cơ quan chức năng cũng như các chuyên gia trong ngành, nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản là hoàn toàn có.

Ông Lê Hòa Bình – Phó chủ tịch UBND TP.HCM – cho biết đợt bán đấu giá tiếp theo dự kiến diễn ra vào đầu năm 2022. “Giá khởi điểm sẽ cao hơn giá khởi điểm của các lô đất đã đấu giá thành”, ông Bình tiết lộ.

Theo Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm, tại khu đô thị này hiện còn 51 lô đất với diện tích hơn 793.000 m2. Tất cả diện tích này là đất thương phẩm, là nguồn thu để thực hiện cân đối tài chính trong dự án đầu tư khu đô thị này từ đầu đến nay.

Hà Bùi

Những xu hướng chuyển động của BĐS công nghiệp trong tương lai

Bất động sản - 1 tháng trước

Trong tương lai, xu hướng chính là công nghiệp 4.0, phát triển công nghiệp bền vững, bán – thuê lại sẽ thay thế cho mô hình khu công nghiệp cũ, nhu cầu tái cấu trúc và sự xuất hiện...

Giá bất động sản Thủ Thiêm tăng hơn 200% trong 6 năm

Bất động sản - 2 tháng trước

Các dự án tại Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) nửa thập kỷ qua đã có mức tăng trưởng về giá 50-220%, đẩy khu vực này thành một trong những nơi giá bất động sản cao nhất TP.HCM. Với những...

Trung Quốc trở thành quốc gia giàu nhất thế giới như thế nào?

Bất động sản - 2 tháng trước

Trung Quốc vừa vượt Mỹ để trở thành quốc gia có tài sản lớn nhất thế giới. Nhưng nhiều nguy cơ đang đe dọa vị thế của đất nước 1,4 tỷ dân. Báo cáo của hãng tư vấn quản...

Bắc Ninh quy hoạch thêm KCN mới quy mô hơn 158ha

Bất động sản - 2 tháng trước

UBND tỉnh Bắc Ninh vừa ban hành quyết định số 430 về việc phê duyệt Đồ án Quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp Yên Phong II-A, tỷ lệ 1/2.000, huyện Yên Phong. Khu Công nghiệp Yên...

Loạt dự án bất động sản lớn tại TP.HCM tái khởi động

Bất động sản - 2 tháng trước

Các dự án bất động sản quy mô lớn tại TP.HCM bắt nhịp trở lại với tiến độ xây dựng và kinh doanh trong giai đoạn hậu giãn cách xã hội.  

Đầu tư đất ven khu công nghiệp: Người thắng tiền tỷ, người ngậm trái đắng vì ôm đất nằm trong quy hoạch

Bất động sản - 2 tháng trước

Tưởng đầu tư đất ven KCN chắc chắn thắng nên có không ít NĐT mạnh tay xuống tiền mua quỹ đất lớn. Tuy nhiên, đã có NĐT rơi vào cảnh thất bại khi ôm nhầm lô đất nằm trong...

Hà Nội “điểm mặt, chỉ tên” một số dự án chậm tiến độ

Bất động sản - 2 tháng trước

TP Hà Nội sẽ kiểm tra các dự án chậm tiến độ để kết luận và đề xuất biện pháp giải quyết triệt để các vi phạm.

Lâm Đồng: Quy hoạch dự án hơn 180 ha ở huyện Bảo Lâm

Bất động sản - 2 tháng trước

Đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 cũng như đầu tư dự án khu dân cư, tái định cư 182 ha tại huyện Bảo Lâm vừa được một doanh nghiệp đề xuất.      

Dịch Covid-19 mang lại nhiều mặt tích cực cho thị trường bất động sản

Bất động sản - 3 tháng trước

Do tác động tiêu cực của dịch bệnh Covid – 19, thị trường bất động sản (BĐS) đối diện với một giai đoạn thực sự khó khăn, đã để lại những bài học giá trị cho nhà đầu tư...

Đồng ý chủ trương đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp số 03 tại Hưng Yên

Bất động sản - 3 tháng trước

Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp số 03 (KCN số 03) tại Hưng Yên đã được Phó Thủ tướng Lê Văn Thành ký Quyết định số 1771/QĐ-TTg đồng ý...

Sau kết luận thanh tra, Chủ tịch tỉnh Quảng Nam chỉ đạo xử lý sai phạm tại 4 khu đô thị của Bách Đạt An

Bất động sản - 3 tháng trước

Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam, ông Lê Trí Thanh yêu cầu tiến hành lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 4 dự án Khu đô thị do Công ty Bách Đạt An làm chủ đầu...

Nghị định 69 có giúp cư dân ở chung cư cũ “đổi đời” ?

Bất động sản - 3 tháng trước

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/9/2021, mở ra cơ hội cho...

Doanh nghiệp bất động sản bị ‘loại’ khỏi danh sách ưu đãi lãi suất

Bất động sản - 3 tháng trước

Vay kinh doanh bất động sản nằm ngoài ưu đãi hạ lãi suất cho vay, trong khi nhiều ngành nghề khác được nhiều ngân hàng lớn tiếp tục hạ lãi suất cho vay.

Regal Victoria – Bộ sưu tập các thương hiệu danh tiếng thế giới

Bất động sản - 3 tháng trước

Regal Victoria là dự án đang thu hút sự chú ý của thị trường BĐS cả nước do Regal Homes phát triển và Tổng Công ty Đất Xanh Miền Trung làm chủ đầu tư. Với mục tiêu đem đến...