Vấn đề thiếu nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH) vẫn luôn là bài toán chưa có lời giải. Để đẩy nhanh tiến độ triển khai cần có những cơ chế riêng như các nước trên thế giới đang làm.
Tiết kiệm chi phí, rút ngắn thủ tục
Ông Nguyễn Hữu Đường – Chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Hòa Bình (Tập đoàn Hòa Bình Group) chia sẻ, DN có hai khu đất ở quận Hoàng Mai (TP Hà Nội) nếu làm nhà ở thương mại với diện tích xây dựng khoảng 150.000m2 thì lời khoảng 2.500 tỷ đồng. Trong khi đó, cùng với diện tích này nếu làm NOXH chỉ lời được 200 tỷ đồng (10%).
Tuy nhiên, khi tiến hành thủ tục làm nhà ở xã hội, Hòa Bình Group phải mất hơn 500 ngày mới được cấp chủ trương đầu tư dự án làm NƠXH cho một khu đất. Khu đất còn lại hy vọng sớm xem xét cấp chủ trương đầu tư vì tất cả đều đúng pháp luật.
Có thể thấy một thực tế, việc chủ đầu tư không mặn mà phát triển NƠXH có một phần nguyên nhân từ thủ tục vướng mắc, quy trình kéo dài trong khi lợi nhuận rất thấp so với việc phát triển dự án nhà ở thương mại. Doanh nghiệp phải mất trên 2 năm để hoàn thành dự án để rồi nhận lại lợi nhuận khoảng 10%.
Với lợi nhuận mỏng như vậy, cũng đưa tới tình trạng không phải dự án NƠXH nào cũng có chất lượng tốt, thậm chí, được xây dựng với chất lượng vô cùng tệ. Tình trạng xuống cấp nhanh không chỉ xảy ra tại những nơi đã đưa vào sử dụng mà ngay cả các dự án mới xây được đưa vào sử dụng cũng đã xảy ra tình trạng nứt tường, rò rỉ đường ống vệ sinh…
Để dự án NƠXH thu hút được DN quan tâm, đầu tư lâu dài quỹ đất, thủ tục hành chính, nguồn vốn… phải được khơi thông. Đồng thời, cần có cơ chế hỗ trợ tốt hơn, thực chất hơn cho chủ đầu tư mới thu hút. Bên cạnh đó, cần giải pháp xây dựng tiết kiệm chi phí để có thể chi trả bảo trì, bảo dưỡng, quản lý chung cư, nhà ở xã hội vốn đã rất cực và tốn kém.
Về xây dựng, TS. Trần Bá Việt – Phó Chủ tịch Hội VLXD Việt Nam chia sẻ, từ những năm 1980, phương pháp lắp ghép bê tông tấm lớn đã có mặt tại nước ta, trải qua hơn 40 năm thay đổi đã tiến đến một chu kỳ mới trong công nghiệp hoá xây dựng nhà ở, nhất là NƠXH.
Giải pháp công nghệ cho NƠXH phải phù hợp với điều kiện Việt Nam hiện nay, phù hợp với điều kiện từng địa phương, thói quen sống của gia đình.
Đồng thời, giá thành phải thấp, thời gian thi công nhanh. Hiện nay, các nước tiên tiến trên thế giới đều áp dụng công nghệ bê tông đúc sẵn, tuỳ theo công trình là nhà thấp tầng, nhiều tầng, cao tầng đô thị nén… mà đưa ra giải pháp xây dựng phù hợp.
Nhà thấp tầng lắp ghép cho vùng ven đô thị, KCN, các tỉnh TP mà quỹ đất còn nhiều, rẻ sẽ phù hợp. Bên cạnh đó, nhà nông thôn, ven đô thị, trung du miền núi có thể nhà sử dụng tường gạch đất, gạch bê tông tự chèn. Đối với nhà bán lắp ghép (chỉ sử dụng tường hoặc sàn bằng tấm bê tông cốt thép) cũng cho những kết quả tin cậy.
“Đối với xây dựng NƠXH, nhà thấp tầng tại các địa phương, cho rằng có thể áp dụng các giải pháp, công nghệ thi công khung cột dầm bằng cấu kiện đúc sẵn, sàn tấm Holow, tấm Panel đối với nhà lắp ghép… Việc ưu tiên chọn giải pháp làm sao cho phù hợp với điều kiện kỹ thuật đã có, tiết kiệm chi phí là điều cần cân nhắc, quan tâm” – TS Trần Bá Việt nhìn nhận.
Kinh nghiệm từ quốc tế
Các chuyên gia trong ngành nhìn nhận, vấn đề NƠXH được các nước trên thế giới thực hiện rất tốt, nhất là ở Cu Ba và Triều Tiên, thậm chí, người dân không cần mua mà được lĩnh NƠXH do Nhà nước xây. Khái niệm NƠXH thực hiện tốt nhất tại các nước có cơ chế kinh tế XHCN.
TS. Kapil Chaudhery – chuyên gia giải pháp Đô thị thông minh – Quy hoạch đô thị và chống chịu khí hậu (GIS – Spatial Decisions) cho biết, Chính phủ Ấn Độ có rất nhiều chính sách, dự án dành cho NƠXH, chính quyền đưa ra cam kết nâng cao mức sống cho người dân, tập trung vào NƠXH đô thị và nông thôn.
Vấn đề NƠXH được các nước trên thế giới thực hiện rất tốt. Ảnh: Ngọc Hiền
Tại Ấn Độ, chính sách chính để thực hiện NƠXH là Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY – một chương trình nhà ở giá rẻ của Chính phủ Trung ương Ấn Độ).
Dự án PMAY đáp ứng nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Đặc biệt, các dự án NƠXH còn có những chính sách riêng, nâng cao quyền lợi cho phụ nữ.
Nếu là người vô gia cư, không có nhà, không có tiền, Chính phủ Ấn Độ cũng sẽ cấp chi phí cho những đối tượng đặc biệt này. Các dự án NƠXH muốn thêm phòng ở tùy theo nhu cầu của gia đình, thì sẽ được Chính phủ cho vay với mức lãi suất thấp.
Đối với NƠXH tại khu vực đô thị, Chính phủ sẽ chi trả 60% và địa phương 40%. Còn ở dự án NƠXH tại khu vực nông thôn tỷ lệ này là 90% (Chính phủ) và 10% (do địa phương) và kéo dài tới hết năm 2024.
Tính đến thời điểm hiện tại, Ấn độ đã xây dựng được khoảng 10 triệu căn NƠXH với khoảng 1.000 USD/1 căn NOXH. Đất nước này đang áp dụng phương pháp kết hợp xây dựng NƠXH với nhà ở thương mại.
Còn Trung Quốc đã thiết lập quy định quản lý nhà cho thuê với giá thấp vào năm 2001 và chính thức áp dụng trên toàn quốc từ 01/3/2004. Chính sách nhà ở minh bạch trong phân phối tiền bao cấp cho các gia đình có thu nhập thấp với sự kiểm soát của Nhà nước.
Những năm cải cách, vấn đề nhà ở cũng được cải cách theo hướng thương mại hóa việc xây dựng, phân phối và sử dụng. Các công ty tham gia xây dựng nhà ở thu nhập thấp được Chính phủ miễn một số loại thuế và được cho vay vốn.
Có 2 phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp, đó là dành 2 – 5% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng và xây dựng dự án nhà ở thu nhập thấp riêng. Nhà ở thu nhập thấp có 2 loại là nhà cho thuê và nhà để bán.
Việc bán hoặc cho thuê nhà ở này được thực hiện theo 2 phương thức: các công ty trực tiếp bán, cho thuê hoặc Chính phủ bỏ tiền mua lại sau đó giao cho công ty ký hợp đồng bán, cho thuê. Giá bán, cho thuê thấp hơn khoảng 30% – 50% giá thị trường.
Chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc phát triển nhà ở yêu cầu tất cả cư dân ở đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà ở.
Người chủ tuyển dụng cũng phải đóng góp một tỷ lệ tương ứng vào tài khoản của người lao động hàng tháng. Tiền tiết kiệm do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (tức người làm công) nắm giữ và được quản lý thông qua người chủ tuyển dụng lao động, ngân hàng chỉ cho vay để phát triển nhà ở.
Chủ tài khoản có thể rút tiền từ ngân hàng để chi tiêu cho nhà ở sau khi đã được người tuyển dụng phê duyệt, bao gồm mua nhà và sửa chữa lớn trong thời gian còn đi làm của người lao động. Cụ thể, khi quỹ tiết kiệm nhà ở mới thành lập, người lao động phải nộp 1% mức thu nhập, các công ty sử dụng lao động phải nộp từ 1 – 2%, hiện nay đã tăng lên 7%. Lãi suất gửi vào quỹ thấp hơn lãi suất gửi ngân hàng thương mại.
Những người không có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà, khi về hưu sẽ được nhận lại toàn bộ khoản tiền đã nộp cộng với lãi suất; những người có nhu cầu mua nhà sẽ được xem xét, nếu đúng đối tượng và có khả năng trả nợ thì được vay tiền mua nhà.
Đối tượng được mua hoặc thuê nhà ở phải có đủ 3 điều kiện: thuộc diện thu nhập thấp so với thu nhập bình quân của địa phương, có diện tích nhà ở bình quân dưới 7m2/người và có tài khoản ngân hàng 90.000 Nhân dân tệ trở xuống (khoảng 300 triệu đồng).
